2020年的经济衰退对你买房的梦想意味着什么

我们目前正处于第二个最长的发展时期经济增长在美国历史上，失业率低，房价上涨，失业率高飙升居者有其屋比率。从纸面上看，这确实不错，但上升的必然是下降的：一些专家，包括来自美国的20多名经济学家全国商业经济协会50位房地产专家和经济学家参加了一项针对齐洛——预计下一次衰退可能会在2020年发生。

由于美国最近一次大衰退的关键是螺旋形的房地产市场，如果你刚刚购买了你的第一套房子或准备在未来几年购买，一场迫在眉睫的衰退可能看起来特别令人生畏。那么，对于下一次潜在的低迷，你应该期待什么呢?我与房地产和住房融资方面的专家进行了交谈，以了解全貌。

好消息是什么？房地产市场不太可能像2007年那样对经济造成冲击。然而，我问过的专家们说，他们总是建议对你的预算要实事求是，并采取适当的抵押贷款，以保护自己免受潜在的经济衰退。在某些情况下，他们甚至将经济衰退视为一件好事，称它甚至可能为那些因高价格和高利率而被排除在当前市场之外的人提供新的购买机会。

值得一提的是，对于经济衰退何时会到来以及可能有多糟糕，目前还没有真正的共识。Realtor.com首席经济学家丹尼尔·黑尔（Danielle Hale）表示：“2020年是一个潜在的衰退年，因为它超出了大多数经济学家的预测范围。”。“这意味着，在预测良好的短期内，他们不会看到经济衰退，但他们认为有一天会出现另一场衰退，而在未来，我们可能看不到很好的数据。”

然而，当它真的到来时，大多数经济学家表示，房地产市场不会是唯一的原因：“显然，房地产在上一次衰退中扮演了重要角色，但在下一次衰退中不一定会扮演重要角色，”上个月赞助经济调查的Zillow高级经济学家Aaron Terrazas说。“我们调查的经济学家更关心贸易、地缘政治危机和利率变动等问题。”

不过，在为经济衰退做准备时，房地产市场仍有一些因素值得关注。2018年到目前为止，抵押贷款利率已经最持续的增长这是40多年来的第一次。美国的房价正在上涨以最快的速度12年后。收入水平也跟不上不断上涨的房价。

随着抵押贷款利率的上升，有更多的贷款计划供首次购房者使用，根据Nathan Pierce的说法，Nathan Pierce是一名经认证的住房抵押贷款专家先进的资金在犹他州的盐湖城“这本身就是个问题，”他说，并指出这种新项目——以及现有项目——可能会降低首付要求或最低信用评分。“是什么导致了2007年和2008年的房地产崩盘?””他问道。“问题是，每个人都有太多高风险的贷款项目。”更有风险的是，特朗普政府开始回滚2007年抵押贷款危机后实施的多德-弗兰克法案。银行再次能够向风险较高的借款人提供抵押贷款。

这意味着，首次购房者申请抵押贷款时要谨慎，这一点极其重要。皮尔斯说，住房融资行业的标准是，即使借款人没有存款，也要以他们符合条件的最高金额批准借款人，并以最低的首付让他们买房。他的建议是:“你不需要达到极限。”Zillow发现27%的首次购房者超出预算. 相反，皮尔斯建议你在与贷款人交谈之前制定一个预算并确定你能支付的款项。

特拉扎斯说，也值得考虑预付更多的钱作为首付。他建议，在购买第一套房子时，尽可能多地支付首付，以建立资产缓冲。特拉扎斯指出，这将保护你，以防经济下滑。例如，如果你失业了，不得不卖掉你的房子，你就有更多的基金可以依靠。他说:“如果你的房屋价值下跌2 - 3%，对你的财务状况来说不会是灾难性的。”

储蓄对于新房度过任何低迷期也至关重要。“如果你已经买了房子，但没有存下三到六个月的生活费，那么就尽快去那里，”黑尔建议。她指出，“最坏的情况是”在经济衰退期间失业的风险通常是六个月左右的失业率，所以这是一个安全的储蓄数字。

,尽管它可能看起来像一个衰退意味着更难买房,一位专家表明,它可能会帮助一些买家:乔纳森•米勒房地产咨询公司的创始人兼总裁Miller Samuel Inc .)表示,他最关注的有限的工资增长的房价上涨。他认为，2020年的一个可能结果是抵消房屋价值增长率，以满足日益增长的负担能力需求。米勒表示，经济衰退甚至可能表现为经济调整:“利率将下降，需求将降温，这将压低价格。”

米勒认为，对于想要进入市场的购房者来说，这未必是一件坏事。在经济衰退时期，人们通常认为房地产市场较为疲软(搬家需求减少)，因此卖方对房屋的要价会降低，也就没有那么多买家相互竞争，从而推高房价。他说:“这是一个潜在的机会，可以以更实惠的价格购买。”

不过，大多数专家建议，初次购房者不应根据这些市场预测（也称为试图“把握市场时机”）决定购买或出售。没有人能够预测经济的确切变化；更重要的是要把你的储蓄整理好，在现实的预算范围内研究有意义的抵押贷款，同时考虑到新房主的成本，如维护、财产税和保险。

黑尔说：“如果现在时机对你合适，如果你经济上准备好了，找到一个适合你的家，我就不会等了。”。“我们无法保证未来会发生什么。”