如何购买你的第一套房子:一个没有废话的一步一步的指南

你知道你想买一套房子，只是不知道从哪里开始。这也难怪:买第一套房子可能是一个漫长而令人生畏的过程，充满了诸如数学、法律文件和残酷竞争等恶心的东西。但不要担心:第一次买房的人就像你一样，我们会带你完成这个过程。

首先，你必须确保你在情感上和经济上都很好准备买房．希望你在过去的几年里已经有了坚实的财务基础——这意味着你有稳定的收入，为首付攒钱，提高你的信用，这样你就有资格申请抵押贷款。

在你正式准备好买房之前，顺便去看房并没有什么坏处，只是为了感受一下市场，看看你喜欢什么，不喜欢什么。但是一旦你把你的财务状况摆平了，是时候认真开始了。

如果你是租房，在租约到期前6个月左右开始找房子，该公司的业主兼经纪人玛丽·普雷斯蒂(Marie Presti)说Presti集团在马萨诸塞州的牛顿。她说:“对于普通购房者来说，仅仅是找到一处房产就需要两到三个月的时间，一旦你提出报价，就需要另外六到八周的时间。”然而，在竞争激烈、库存很少的市场，寻找房屋的时间可能会更长。

从第一次购房者课程开始是个好主意，它会向你介绍这个过程，以及你所在地区一些值得信赖的房地产专业人士。普雷斯蒂说:“一定要考虑参加首次购房者课程，尽可能多地学习，这样就不会那么可怕了。”无论如何，完成这样的课程通常是首次购房者贷款计划的要求，所以尽早开始学习这门课程是很好的。

大约在这个时候，你会想要开始组建你的房地产团队，从买家代理和抵押贷款机构开始。(之后，你还需要一位房地产律师、房屋检查员和保险代理人。)问问周围的人，在Zillow或Trulia上阅读房地产经纪人的评论，或者看看你的班主任是否对买家代理有什么建议。如果你喜欢并信任你的房地产经纪人，他们通常会把你引向他们过去合作过的其他当地专业人士，从信贷员到保险代理人。

各州法律各不相同，但在你找房子的整个过程中，买家的代理人会代表你的利益，代表你谈判，当你最终买到房子时，通常会从卖家那里获得佣金(这意味着你不直接付钱给他们)。选择一个对当地市场有深刻了解的人，并且你相信他会为你着想。

首先与你的经纪人进行简短的咨询，这样你们就能达成共识——他们需要知道你在寻找什么。普雷斯蒂给她的新买家布置了功课，指导他们列出五个“必备”的清单——一个房子绝对需要的、不可讨价还价的特征，可能包括中央空调，也可能是某个城镇或地点——然后按优先顺序排列。她说:“如果你和别人一起买房，他们应该分别做同样的事情，然后你们两个人应该聚在一起，把这个清单合并成一个优先级清单。”“这可能需要好几周的时间。”

然后，普雷斯蒂让他们把自己最想要的前五件物品也列出来，并把这两份清单合并在一起。除非你们两个人之间有很大的重叠，否则这个清单通常会包含第一对清单中被抛弃的必需品的组合。但你可以灵活选择的每一项功能，都为你打开了更多潜在的房子——以及价格区间。

普莱斯蒂说，列出这些标准将帮助你在看房时专注于真正对你重要的东西。“如果人们刚开始看房子，他们没有这样的准备清单，他们进去后，如果房子有一个漂亮的厨房，他们就会突然觉得它很棒。他们会看化妆品，这应该是你最不应该关注的事情之一，”她说。

“首先，看看它是否符合你的标准，什么对你来说是重要的。其次，结构方面——炉子、屋顶、窗户的年龄——在你开始看它是否有不锈钢洗碗机之前。”“因为作为一个房主，你完全可以在任何时候改变你的房子或公寓的内部。你拥有它，随着时间的推移，你总能把它修好。但你不能把房子从繁忙的街道上搬走。”

在你开始拜访家庭之前，你也应该获得预先批准的抵押贷款。首先，如果你马上找到你梦想中的房子，你可能会因为摸索融资而错过。但它也会让你对自己能负担得起的东西有现实的期望。普雷斯蒂说:“我通常建议你尽早这样做，因为当买家最终找到贷款人并要求预先批准时，他们会发现自己的信用评分比他们想象的要低，或者他们没有所需的购买力，这可能会令人惊讶和沮丧。”

在网上比较一些不同的贷款机构和抵押贷款产品，包括当地信用合作社提供的贷款(如果你符合条件)，以及银行提供的低首付、首次购房者贷款你们州的住房金融机构．

你需要收集工资单、纳税申报单和抵押贷款申请的其他财务文件。在你找房子的过程中，把它们放在一个文件夹里，因为当你完成抵押贷款时(或者你的90天预先批准到期时)，你需要再次提供它们。

有了买家经纪人在你身边，有了预先批准信，你现在就可以跟踪房源，在地球上寻找你的梦想之家了——如果你找到了，就出价吧。

当你找到合适的房子时，你的经纪人会帮你起草并提交报价。一个好的买家经纪人会试图收集卖家的一些细节，这可能会提高你的机会(并确定)你是否应该提交一封私人信件同样)，并充分了解当地市场，以确保您的报价具有竞争力。

普莱斯蒂说:“你的经纪人的工作是找出卖家的动机，是否有其他报价，以及卖家在考虑报价时最看重的是什么。”有了这些信息，你可以在一些小方面让你的报价更有吸引力。“在很多情况下，他们会明白，钱当然很重要，但不是唯一的东西。也许对他们来说，在特定的一天关门真的很重要。”

你通常需要在你的报价中包含一笔定金，叫做保证金可能是1,000至10,000美元，甚至更多。如果你的出价被接受，这笔钱将被用于购买价格，如果你没有被接受，这笔钱就会退还给你——但如果你最终违反了已接受的出价条款，这笔钱就会消失。

相信我，出价需要很大的勇气:你承诺支付数十万美元，所以你真的需要喜欢——也许是爱——这个地方。与此同时，你的出价完全有可能被拒绝。我们爱上了在我们的第四次出价最终被接受之前，我们在一年内投标了三套房子;每一次拒绝都是毁灭性的。

马萨诸塞州莱克星顿市希金斯集团(Higgins Group)的房地产经纪人朱迪·亚历山大(Judy Alexander)说。，said some of her buyers were outbid 10 or more times before they were finally successful — each one its own grueling disappointment. “It is agony,” she said. “The biggest part of [this job] is being a social worker. It’s not all real estate.”

莎拉·科瓦尔(Sarah Korval)在2016年和丈夫斯科特(Scott)买了一套房子，她说这是事情真正有压力的时候。他说:“在我们提出报价后，有很多因素立即启动了。就像一阵旋风，”她说。“碰巧的是，我们在度假的那一周接受了这份工作，所以我们不得不在一个手机信号很差的国家公园里开展业务。当你听不到电话另一端的人说话时，试图紧急进行氡测试，这对你的血压没有帮助。”

在正常的市场条件下，你的报价应该包含一个应急条件，允许你在接受报价后的一周左右进行房屋检查。如果房屋检查发现了之前不知道的问题，这可以让你放弃购买或重新谈判价格。

“房屋检验员将检查房屋的结构和机械状况，”公司的项目经理豪尔赫·科隆说购房导师这是波士顿非营利组织奥斯顿-布莱顿发展公司(Allston-Brighton Development Corp.)的一个项目。

他们不是无所不知的，但一个家庭检查员通常可以提醒你明显的问题或潜在的麻烦点，可能需要一个专家仔细检查，如害虫检查员或结构工程师。一个检查平均约300至500美元，应该可以持续几个小时。如果你有能力，跟着检查员了解房子是一个好主意。

科隆说:“例如，房屋检查员会告诉你，在不久的将来是否需要更换供暖系统或屋顶，这两者都可能是昂贵的维修。”如果你加入了检查的应急措施，你可以根据检查人员的报告来决定是否重新谈判，甚至在不损失定金的情况下退出交易。“然而，房屋检验员不能告诉你，你是否应该买房子，”科隆补充道。“这取决于买家。”

在一个火热的市场中，首次购房者可能很难跟上现金购房者的步伐，并且可能会迫于压力而放弃报价中的应急条件——比如房屋检查的应急条件。“我认为你必须是一个真正的牛仔才能做到这一点，我是说真的，”亚历山大告诉我。“但另一方面，如果你想参与竞购，如果涉及多个出价，卖家通常不愿意接受带有检查风险的报价。”

亚历山大建议，在竞争激烈的市场中，解决这个问题的一个方法是在开放参观日和所有报价到期(通常是几天后)之间挤出时间进行房屋检查。“另一种方法是在报价到期前再去看一遍房子，这次是和一个有经验的承包商或在行业内的朋友一起，他们可以评估一下房子的供暖、电力、管道和主要系统，”她说。

科隆警告不要放弃你的检查偶然性，除非你有办法覆盖任何意外的维修。他说:“在写工作邀请时，要确保所包含的条款和条件对你来说是现实的。”“不要让市场的竞争迫使你做出情绪化的决定。”

当你已经检查了房子，并且在重新协商之后，双方都准备好了继续，是时候签署最终合同了，通常称为合同买卖协议(给排水)。这将说明最终的购买价格，截止日期，以及其他有关销售的法律细节。它可能包括额外的附加条件来保护你或卖家:例如，抵押贷款的附加条件将允许你在无法获得融资的情况下退出。

提交最终抵押贷款申请和购买房屋保险

一旦签署了P&S，就该完成融资了。你将提交一份最终的抵押贷款申请——更新你之前的申请，包括新的工资单和银行对账单——以获得更严格的承保。在这段时间里保持你的信用状态，因为你不想突然挥霍信用卡，降低你的信用评分，搞砸你的抵押贷款申请。

在这个时候，你的贷款人通常会雇佣一个估价师来评估房产的价值。这需要花费大约300到400美元，不过它可以被并入你的交割成本。如果你的出价高于要价，这可能会有点伤脑筋，因为你需要评估接近或高于商定的购买价格——贷方不会借给你超过房子价值的钱。

现在你正在处理最终的数字，这通常是买家选择锁定30或45天的利率的时候——足够长时间来保持所有的数字直到你的截止日期。(但是，你可以选择在这个过程中的任何时候锁定利率-你的信贷员可能会在这方面给你建议。)你的贷方现在也应该能够给你一个准确的评估，关闭成本和任何保险或财产税，你需要提前支付(为未来一年)在关闭。

说到房屋保险，在你能够关闭房屋之前，你需要购买一些保险——银行不会在没有确认其投资保险的情况下给你数十万美元。你的房地产经纪人可能会推荐一个当地的保险代理，或者如果你对你的汽车保险满意，你可以问他们关于将你的汽车和房屋保险捆绑在一起以获得折扣。如果有疑问，可以找一个独立的代理商，他们可以代表你货比三家，找到最优惠的价格和保险范围。

就在关门之前，你将有机会对房子进行最后的检查，以确保它是空的，干净的，或多或少完整的-和你同意购买的房子一样。在这一点上，紧张局势可能很高，但双方都不希望交易现在失败，所以任何吹毛求疵的细节都有望得到解决。(我们的卖家试图留下一件又大又丑的家具——我们不接受它。)

成交程序各不相同，但一般来说，你会与卖家、房地产经纪人和律师会面，签署契约，并在大约100份其他法律表格上加上你的签名。你的经纪人或律师可以为你解释任何你不明白的事情——问问题是可以的。毕竟这是件大事。

最后，瞧!你会得到新房子的钥匙。恭喜你!