当你满脑子想的都是气候变化时，如何买房

尽管我认为千禧一代想要租房，而不是买房尽管人们一再重复这样的说法，但事实是，拥有住房仍然是一个非常重要的目标我这一代的很多人而且Z一代．我想在我自己的家里，通过园艺和写第四本书来迎接我的黄金岁月。

但问题是:假设我明年申请了一笔30年期的抵押贷款，这意味着我将在2050年还清贷款:我最小的侄子将32岁。《实习医生格蕾》将会回归第46季。我将会是我父母今天的年纪。但这与全球适应委员会预测的2050年非常不同集团为了应对气候变化的影响，著名的政治和商业领袖们正在想象:根据一项研究报告今年早些时候发布的报告预计，到2050年，全球农业产量将下降30%，而需求将增加50%;50亿人将无法获得足够的水;数以亿计的沿海城市居民将被迫离开家园。

当我和我的千禧一代伙伴们开始接受随着年龄增长对未来的期望时，很难调和我们想要的中年是什么样子和我们现在是什么样子听力它看起来就像。(强硬只是轻描淡写的意思。)当我们还清贷款的时候，它甚至可能都不适合居住，我们怎么能放心地宣称对一块财产的所有权呢?现在买房还是一项好的投资吗?只是出租，让我们的房东思考他们的建筑是如何直接影响气候变化的，以及他们是如何被气候变化影响的，这样更好吗?

瓦莱丽·阿莫是一名房地产经纪人，也是结论有限责任公司他是南佛罗里达州一家专注于可持续发展的建筑公司，拥有住房仍然是一个有价值的目标，只是需要以不同于以前的方式来处理。这意味着不要让那些“如果”阻碍你取得进步。

“我总是说:要做好准备，不要害怕，”阿莫尔说，他也是纽约市市长办公室气候弹性设计指南工作组的一员。“如果你说‘这超出了我的承受能力’，你什么也做不了。”

是的，在一个不确定的未来买房是可怕的，但这并不意味着你应该把头埋在沙子里。最好的办法是提前思考，了解你、你潜在的房子和潜在的当地社区可以处理什么。

不知道从哪里开始?我们在这里提供帮助:我咨询了许多专家，以确定在气候变化时期如何最好地购买房屋。下面是每个潜在的房主在尽职调查时都应该问的一系列问题。

气候变化是全球性的，有些事情是每个人都必须应对的，比如空气质量的变化以及水和食物的获取。但许多风险是局部的。那些在东海岸、德克萨斯州东部和东南部的人都需要考虑洪水风险，大风，以及更强更频繁的飓风。在加州，洪水也在泛滥不断的破坏以及内陆和西南部酷热,太。阿拉斯加是美国变暖速度最快的州(速度是全球平均水平的两倍)，冻土融化实际上正在制造土地和家园消失。

如果你所在的城市或城镇已经完成了气候脆弱性评估，它将列出你所在地区面临的所有威胁。这不是一个标准化的文件，但有指导方针。也没有全面的数据库来搜索这些信息，但如果你的城市名称加上“气候脆弱性评估”，如果它已经完成，很可能会出现该报告。(发现你的城市没有吗?写信给你选出的官员提出要求。)

但要知道，即使在这些地区，破坏程度和风险也有很大差异。气候变化意味着古老的房地产格言“位置、位置、位置”比以往任何时候都更有意义:

阿莫尔说:“这可能是一条街对另一条街的影响。”

因此，你想要的家乡已经评估了未来50年将面临的风险和威胁，但他们是否有一个计划来适应和减轻其影响，并/或在损害发生时恢复?

气候行动计划(CAP)存在于状态(16个州没有CAP)和城市的水平。这些是全面的路线图，概述了市政当局正在采取的减少碳排放的措施。布鲁斯·赖尔登是气候准备研究所加州伯克利的一名研究人员指出，这些计划的新版本还建立了对未来和当前威胁的基本评估，以及城市为应对这些威胁而必须做出的必要改变。

赖尔登还建议重新审视县或市的总体规划。它将阐明当地政府未来的发展计划，并是一个很好的实地指标，表明该市正在采取何种行动来抵御气候变化的影响。

不仅要看自己的家，还要考虑对周围社区的影响，这一点至关重要。你的房子可能被抬高到洪水线以上，但当你需要购买食物或不得不去医院时，会发生什么?

赖尔登以他自己在湾区的家为例。他的财产没有洪水风险，但他依赖的公用事业和基础设施有。“我的房子将依赖于污水处理厂之类的东西，而它们就在海湾，”他说。“如果这停止工作，我们就有大麻烦了。我们的管道很快就会堵塞。”

那么交通呢?公共交通系统会被关闭吗?你上班的主要道路会被洪水淹没吗?

“关键是:这座城市有没有注意到这一点?”赖尔登说。

你已经找到了一个为威胁做好充分准备的城市，并确定了一个不会在第一个危险迹象时就被摧毁的社区。但是社会是否准备好应对危机了呢?

看看社区医疗服务:Riordan指出，资金不足，人手不足,或不完善的卫生保健系统会加剧气候变化对社区的影响。

赖尔登强调了寻找“邻里和社区凝聚力”的重要性。研究显示在热浪或自然灾害等事件中，有组织的社区，邻居们相互认识，比人们呆在自己的泡泡里要好得多。

他说:“你将依赖于你的邻居发生的事情。”

当谈到你正在考虑的具体房子时，有很多东西需要寻找。大多数住宅都是“按规范建造”的，这意味着它们按照市政当局的建筑规范要求建造。但这已经不够了:

波士顿LAER Realty Partners的房地产经纪人、全国房地产经纪人协会可持续发展咨询小组主席克雷格·福利说:“在这一点上，我绝对不可能买一套规范建造的房子。”他指出，在涉及到气候变化问题时，大多数建筑规范都远远落后:例如，在南佛罗里达州，代码指令迈阿密-戴德地区的建筑必须能够承受190英里每小时3秒的阵风。飓风多里安袭击了巴哈马群岛时速220英里的阵风．

“我们还差得远呢，”阿莫尔说。

相反，他建议在飓风等外部威胁加剧时保持结构完整性的高性能住宅。这些房子是用坚固的材料建造的(如混凝土，钢，釉面砖，或天然抗腐烂的木材，如红木或西部红雪松)，并提供几乎不透气的隔热，免受风，雨和热等环境因素的影响。这些房屋往往比“按规范建造”的房屋更环保。他们的结构导致更有效的加热和冷却，减少能源的使用在家里。此外，许多房屋还采用了太阳能电池板等可再生能源，在电网发生故障时为房主提供独立的电源。

许多州都有关于卖方的法律必须公开在购买房屋的过程中，包括以前的损坏和维修。但福利建议，自己要仔细检查房屋，寻找任何当地威胁造成的破坏迹象，以评估未来的风险。例如，如果一所房子在洪水区或附近，检查水损坏的迹象。

“如果你看到沿着墙壁的2 × 4英寸高的地方有一条线，那肯定有水。”

损坏的迹象也不是唯一的线索。有些可能更无伤大雅，比如把地下室的所有储物都抬高——这是房子进水的标志。

此外，如果房子最近翻新过，比如新的硬木地板或冷却系统，问问他们为什么被更换。虽然卖家可能只是想更换它们，但它们也有可能在之前的洪水中受损，并由保险公司赔偿。你可以透过网页，了解该物业过去曾提出的保险索偿类别CLUE(综合损失承保交易)报告．

与我交谈过的许多专家都重申，大多数可用住房都不是高性能住房。然而，他们表示，你可以对“按规范建造”的房产做很多事情，不仅可以让它在未来更持久地抵御气候威胁，还可以最大限度地减少现在的碳足迹。

改善家庭能源性能的最好方法是创建一个严密的建筑围护结构，将家里的有条件的部分与暴露在环境因素下的部分隔离开来。在大多数家庭中，这意味着要升级隔热材料、门窗。虽然一次性翻新房子可能非常昂贵，但阿莫尔建议从一个房间开始，然后看看是否可以同时做其他事情，以避免多余的成本。例如，如果你打算升级浴室的隔热层，可以利用开放的墙壁来安装三层玻璃窗户。

“做一些小事来改善你的生活，而不需要大的投资，我觉得很多人都觉得难以承受，”阿莫说。“一次做一步。”

你不仅要考虑房屋的购买价格，还要考虑保险成本。今年3月，全球最大的慕尼黑再保险公司(Munich Re)上市再保险商行，发出了报告研究发现，与气候变化相关的损害和相关风险的成本增长太快，保险公司无法承担，这导致他们提高了保费。根据《卫报》一块在报告中，专家表示，这种模式可能会导致保费变得如此昂贵，以至于大多数人将无法负担。

此外，房主的保险不包括洪水。如果你在危险地区——联邦紧急事务管理局定义了对于那些在任何一年都有1%几率被洪水淹没的人来说，在100年内，你可能会被法律要求购买一份单独的保单(这可能会非常昂贵)。某些抵押贷款机构还可能要求中等至低风险地区的房主购买额外保险。请记住，联邦应急管理局用来定义风险的地图是基于历史数据的，并没有考虑到预计在15到20年内会发生什么。即使你有一份可靠的保单，如果你的财产反复遭受洪水，贷方直接取消保单的情况也不是没有。

面临野火风险地区的房主也面临着类似的情况。普通房主的保险政策将涵盖火灾损失，但越来越多的保险公司要求房主支付额外的保险，在加州的一些高风险地区，他们已经停止提供保单完全。如果你不能为你的房子投保，最后的办法就是公平的计划这是一个州规定的针对高风险家庭的项目。它通常很贵，而且覆盖范围有限。

虽然这可能很可怕，但要知道保险是复杂的(退一步说)，非常具体，并且基于旧的系统。未来50年，情况可能会发生变化。你现在能做的就是找一个保险代理人，他是你所在领域的专家，可以谈论未来的威胁。总之，你可以找到适合你的保险。

看看这些买房的人应该问的问题，这些问题取决于你购买的地方的当地风险。请记住，你无法准确地预测所有重大的、改变范式的自然灾害将在何时何地发生，以及它们将如何影响你——但你可以采取措施做好准备，而不是惊慌失措。

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