觉得旧金山的房地产很可怕?这座城市更糟糕

如果你仔细听，你会听到硅谷有什么东西在蓬勃发展——不，这不仅仅是区块链资本交换的声音或科技兄弟们吞下Soylent的声音。加州圣何塞的房地产市场比美国其他任何地方都繁荣得多:根据Zillow最近的一份报告，圣何塞的房价增长最快，同比增长26.2%，中值为1,263,900美元，为全美最高。

是的，确实如此，那些足够幸运的人不仅知道去圣何塞的路，而且一到那里就投资房地产，现在他们正在收获回报。虽然房价正在以8.7%的速度快速升值，这是12年来最快的速度，但圣何塞的房价增速高于平均水平，比全国平均水平高出17.8个百分点，甚至比增长第二快的房地产市场拉斯维加斯高出9.7个百分点。Zillow的高级经济学家Aaron Terrazas在报告中解释说，由于一场完美风暴，美国各地的房价正在快速上涨:需求强劲，市场上的现房供应紧张，新建筑的建设速度慢于需求。此外，减税让人们有了消费的心情，许多住在父母地下室里攒下首付的千禧一代现在正打算搬出去，购买他们的第一套房子。

圣何塞的住房供应危机与硅谷的科技热潮有关。由于科技工作者手头现金充裕，而寻找住房的人比现有住房的人多，许多人更愿意花更多的钱来获得一处住房。但由于旧金山的住房供应紧张、昂贵且面积小，人们开始向邻近城市寻找更大的住房。特拉扎斯指出，圣何塞的房屋中值高于旧金山，因为圣何塞有更大、更分散的单元。但是，由于可供使用的大户型只有这么多，对可用住房的竞争非常激烈。事实上，住房供应如此之低，甚至连不太好用的房子都卖到高价。今年四月，一户人家发生严重火灾出售以比要价高出90万到10万美元的天价售出。

虽然你可能会想到“泡沫”，但特拉扎斯说，别这么快。从经济学家的角度来看，当一个市场的价格是由未来的升值而不是供需基本面驱动时，就会出现“泡沫”。在圣何塞，成本正受到供求不平衡的直接影响，并受到低利率的促进。“与15年前不同的是，除了高收入/高信用评分的借款人，抵押贷款标准仍然很严格，住房拥有率仍远低于2005年，”Terrazas在给Apartment Therapy的一封电子邮件中说。“毫无疑问，圣何塞乃至整个旧金山湾区的房地产市场面临着一系列挑战和风险，但它并不是经济学家经典定义的‘泡沫’。”

所以，当你被说服和朋友一起投资圣何塞的房地产时，你可能也需要重新考虑一下。特拉扎斯说，圣何塞的未来在很大程度上取决于该地区的大雇主选择如何应对不断上涨的租金和生活成本。如果他们不想给员工支付保费，他们很可能会决定在其他地方创造就业机会，只留下该地区收入最高的员工。特拉扎斯说:“这将意味着住房需求疲软，升值速度放缓，但未必意味着房价下跌。”此外，由于美国的利率正在加速上升，未来房价的升值速度可能会放缓。在这种情况下，长期房主将受益，但那些最近买房的人(以及那些贷款价值比较高的人)将看不到那么多的投资回报。

因此，很多人都想从旧金山湾区的繁荣中分一杯羹，一些老居民甚至是新居民都想搬到很远很远的地方。据6月3日报道民意调查根据旧金山湾区委员会发布的一份调查报告显示，有46%的受访者希望搬离该地区，其中住房是他们离开的首要原因。令人惊讶的是，尽管年轻人似乎正在涌向城市，但表示想要离开的人中有52%是千禧一代。