我是如何在联邦住房管理局和传统抵押贷款之间做出决定的

当我和丈夫决定从丹佛搬到印第安纳波利斯买房时，我们知道这个过程会让我们感到羞愧。我们对购房过程的唯一了解来自于观看HGTV或与以前买房的朋友和家人交谈。我们决定以开放的心态和谨慎的态度投入其中。

我们面临的第一个重大决定是决定哪种类型的抵押贷款最适合我们:联邦住房管理局(FHA)还是传统的。我们对这些贷款的不同之处有一个大致的了解，但需要深入挖掘才能找出最适合我们现在和贷款期限的选择。我们是这样做的:

首先，让我们来看看这两种贷款的区别:联邦住房管理局贷款是一种由联邦政府支持，由第三方贷款人提供服务的抵押贷款。基本上，这意味着如果你最终无法偿还贷款，政府将向贷款人支付，但如果你拖欠贷款，你仍将面临丧失抵押品赎回权。由于有了这种支持，贷款机构在发放贷款时更加宽容，这意味着他们可以接受较低的信用评分(联邦住房管理局贷款的最低信用评分为500，而传统贷款通常要求评分为600)和首付(标准为3.5%)。

联邦住房管理局的贷款也总是要求抵押贷款保险费(MIP)，这是一项附加在你的抵押贷款上的费用，你需要为整个贷款期限支付。你的MIP在你抵押贷款价值的0.45%到1.05%之间变化，这取决于你借了多少钱，你的贷款与价值比率，以及你的贷款期限。只有两种方法可以摆脱MIP:第一种是最终将贷款再融资为常规贷款。第二种是一开始支付10%的首付，这样你就可以在支付11年后放弃MIP。在贷款结束时，你还需要一次性支付贷款的1.75%的保险费。由于所有这些超出贷款价值的额外费用，联邦住房管理局的贷款最终可能比传统贷款更贵——尽管在某些情况下，联邦住房管理局的贷款利率低于传统贷款。一般来说，联邦住房管理局的贷款往往带有更多的包袱，尽管在一开始它们更容易获得。

但什么是传统贷款呢?也被称为合格贷款，这些是没有政府支持的抵押贷款。正因为如此，贷款人试图尽可能地降低借款人违约的风险，而你将为此付出代价。这意味着传统贷款通常比联邦住房管理局贷款的利率略高，审批要求也更严格。尽管一些贷款人会接受低至3%的首付，但低于20%的首付都需要你支付私人按揭保险(PMI)．这个月费用是必须的，直到你的房屋净值达到78%，但通常在你达到80%之前，它不会从你的月供中下降。

在选择两种抵押贷款时，我们主要担心的是我们不想每个月花更多的钱，即使差额很小。随着时间的推移，微小的费用和开支会累积起来，加上我们面临的所有新开支——修理、家具、油漆等等——我们需要尽可能地保持预算紧张。

根据我们的抵押贷款经纪人的说法，与传统贷款相比，联邦住房管理局的贷款最终将每月多支付30美元。我们的经纪人估计，在贷款期限内，我们还需要支付1万美元的小额费用和开支。

如果我们用联邦住房管理局的贷款，我们最终也不得不再融资，只是为了放弃MIP。现在，利率很低，而且只会上升，所以如果我们再融资，我们可能无法获得现在的低利率。

与我交谈过的每一位抵押贷款专家都说，如果我们能够获得批准并负担得起，我们就应该采用传统的方式——我们确实能够，所以我们就这样做了。

然而，对于那些没有预付资金或信用评分很高的房主来说，联邦住房管理局的贷款是一个很好的选择，因为他们接受的首付款可能最小。对于一套20万美元的房子，联邦住房管理局贷款的最低首付为3.5%，即7000美元。对于5%的常规贷款，那将是1万美元。如果你要搬到其他州，买新家具，或计划家庭装修，那3000美元的现金差额可能会成为交易的破坏者。

如果你住在一个生活成本高、房地产价格快速上涨的城市，你可能会决定现在就用联邦住房管理局的贷款买房，而不是等到你有足够的存款来申请传统贷款。

但这个决定不应该是你一个人的——你应该与抵押贷款专家(如信贷员或抵押贷款经纪人)确认，以确保你所承担的抵押贷款符合你的短期和长期目标。