什么是功能过时?
买房可不是一件小事。你需要做出重大的决定:你是在找一个交钥匙还是修理工？节省下来的钱值得花在更长的通勤上吗?还有无数的数字需要计算:固定利率抵押贷款与可调利率抵押贷款相比如何?你要为这个20万美元的房子付多少钱?当你弄清楚这一切的时候，你很可能会遇到一些全新的术语来破译。
在搜索过程中，您可能遇到的一个更常见的术语是所谓的“功能过时”。例如，你的房地产经纪人可能会把一个不太完美的房子说成是“功能过时”。你知道功能意味着什么，你知道过时意味着什么，但这对你，购房者和潜在的未来卖家来说意味着什么?在这里，你需要知道的一切，包括购买一个功能过时的房子对你来说是否有意义。
什么是功能过时?
根据行业的不同，“功能性过时”一词有一些不同的应用，但在房地产中，它指的是由于风格、空间或特定设计特征而导致的财产价值损失。基本上，与该地区和市场上的其他房屋相比，功能过时的房屋要么太多，要么太少。
举个例子，假设你正在看一栋有两间卧室和一间浴室的老房子，而附近到处都是三间卧室和两间浴室的新房子。你正在看的房子会被认为是“功能过时的”，因为尽管你仍然可以住在房子里，但大多数人都不想住，因为他们可以在该地区以很小的溢价买到更高质量的房子。这种类型的功能过时被称为缺乏因为有一些特征或因素使房子与附近的其他房子相比有缺陷。
功能过时也可以反过来工作。在小的老房子附近的一个大的新房子也会被认为是功能过时的，因为它的高质量与社区的其他部分相比。这种类型叫做superadequacy(也被称为over-improvement)，因为附近的房产价值较低，这意味着人们不愿为这些功能的价值支付全价。
除了整体家居和位置，功能过时也可以指个人的设计特点。例如，如果房主把所有的橱柜都漆成橄榄绿，或者在前院建了一个游泳池，那么很有可能，大多数潜在买家会对这些特点失去兴趣，从而使房屋在功能上过时。
简而言之，虽然功能过时的房屋功能齐全，但从经济角度来看，它们已经过时了。在购买一套功能过时的房子时，有人将不得不妥协，无论是买方的不足(任何升级都必须从他们的口袋里掏出来)还是卖方的不足(他们经常不得不在出售价格上妥协，只是为了让它退出市场)。
功能陈旧鉴定
在评估一套功能过时的房屋时，有一个主要因素需要考虑:这种过时是可以治愈的还是无法治愈的?换句话说，功能过时是否可以轻易修复?
无法治愈的退化当解决问题的成本更高时，它就会在提高财产价值方面有所价值。例如，如果一所房子与附近的其他房子相比非常小而且过时，那么它就会被认为是无法治愈的，因为需要进行大规模的翻新以增加其价值(而且翻新的成本可能比转售时收回的钱还要多)。
另一方面，可治愈的退化当修理一些东西的成本既容易又有经济意义时，就会发生这种情况。问问你自己:值得这么麻烦吗?如果是橄榄绿色的橱柜让买家望而却步，那么一罐简单的白漆结果证明这是物超所值的。
虽然看起来一个功能过时的家有很多复杂的问题，但请记住，重新审视它可能对你有好处。她说:“如果只有一个浴室或布局不太理想的房子能让你在不超出预算的情况下进入梦想的社区，那么它值得考虑。冬青休斯他是德克萨斯州奥斯汀的一名房地产经纪人。很多时候，功能过时的房子在市场上停留的时间比社区的平均时间要长，这意味着买家处于一个很好的谈判位置。然而，要远离那些无法治愈的大问题，比如地基劣质的房子和其他老派的特征，比如化粪池系统。
休斯补充道:“如果问题太大，银行就不会放贷。”
换句话说，如果一个原本很棒的家在功能上过时了，那并不一定意味着它不能成为你梦想中的家。在做出最终决定之前，你还有一个额外的因素需要考虑。好运！
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2019年6月7日重新编辑