让它发生:你需要知道的一切获得抵押贷款

除非你有一位仙女教母或50万美元的巨款，否则如果你想买房，你可能需要抵押贷款。以下是如何获得和选择抵押贷款的资格，以及在整个过程中会发生什么。

让我们面对现实吧:你可以想去多少次看房日就去多少次，但如果没有抵押贷款，你是不可能买到房子的。所以，在你开始找房子之前，早点开始，提前获得批准。

“我的建议是，在寻找你梦想的房子之前，一定要获得预先批准，”非营利组织住房和社区发展主管尼克·贝瑟(Nick Beser)说Guidewell金融解决方案．“爱上一处房产，却发现自己在那个特定的价格点上根本配不上，这从来都不是一件好事。”贝瑟说，预先审批的过程“应该不会超过一个信誉良好的贷款专业人士一两天的时间。”预批准的有效期一般为90天，在此期间，如果有必要，您可以重复这一过程。

(请注意，你也可以获得贷款人的“资格预审”。这是基于你提供的财务信息和软信用检查，对你能负担的东西的一个松散的估计。资格预审是一个更简单、更快的过程，因为你不需要提交财务文件。但出于同样的原因，这在很大程度上也是毫无意义的，并不意味着你已经获得了融资批准。这是一个很好的方法来估计多大的抵押贷款你可能符合。)

但在你申请抵押贷款之前，确保你已经把你的财务行为在一起:你想把你最好的脚向前，以符合最好的利率-或根本。

“注意你如何管理你的信用，”前执行董事汤姆•格里森(Tom Gleason)说MassHousing该机构是马萨诸塞州的非营利住房金融管理局。“如果你拖欠商店贷款、学生贷款或汽车贷款，你必须解决这些问题。”否则，他说，“你只会被拒绝。”

“你需要达到连续三年有稳定收入的水平，”房地产经纪公司的老板兼经纪人玛丽•普雷斯蒂(Marie Presti)表示Presti集团在牛顿,质量。当你申请抵押贷款时，银行也希望看到一些现金储备。他说:“贷款人希望知道，你不仅有足够的钱支付首付，而且有足够的钱支付抵押贷款，以防你买房后失业。他们希望看到三到六个月的开支。”这并不一定是你储蓄账户里的一大笔现金——它可以包括你不希望触及的退休账户余额，比如401(k)或个人退休账户。

与此同时，如果你的信用很好，而且你没有背负大量的债务，你就有资格获得更好的抵押贷款利率。贝瑟说:“为了获得最低的利率，信用评分应该在700分左右，借款人的债务收入比应该在36%左右。”这意味着你每月的债务总额——包括学生贷款、汽车贷款、信用卡最低额度和你试图获得的抵押贷款——不应超过税前月收入的36%。

贝瑟补充说:“然而，许多贷款机构的抵押贷款融资将允许低于600分的分数，房利美和房地美最近做出了改变，允许高达50%的负债率。”

一般来说，你的信用评分越差，利率就越高，贝瑟说，利率越高，抵押贷款支付就越高。“这很重要，因为你每月支付的金额可能会限制你能买的房子的大小。它甚至可能有助于决定你的家庭能负担得起居住的社区，”他说。

如果你需要快速调整一下你的信用评分，偿还信用卡余额就是个不错的选择最直接的信贷推动者之一周围。这是因为你的信用评分大约有三分之一是由信用利用率决定的，也就是你已经使用了多少可用的信用限额。偿还余额也可以让你的债务收入比降低到一个可以接受的水平。

有很多类型的抵押贷款机构，从你的社区银行或信用社到网上银行，再到非银行贷款机构。虽然你自己的银行可能提供抵押贷款，但也要确保比较其他贷款机构的利率和条款，因为消费银行可能没有那么有竞争力——尤其是对首次购房者。特别是，查看由你所在州支持的首次购房者计划住房金融机构或者是地方信用合作社。

“我们利用了一个信用合作社提供的首次购房者计划，我在工作时就能接触到，”2016年与丈夫斯科特(Scott)在波士顿买了一套联排别墅的萨拉·科瓦尔(Sarah Korval)说。“我们研究了一系列不同的选择，包括三个不同的信用合作社和通过一名信贷员融资的选择。最后，所有的信用社都提供了非常强大的项目，利率也很高，所以我们选择了其中一家。”

对于第一次买房的人来说，支付常规的20%的首付往往是一件很困难的事情:你没有现成的房子可以兑现，也许你一直忙于应对学生贷款或支付高昂的租金，无法存下4万美元或更多的现金。但是，你可以利用许多专为你这种情况的人设计的贷款项目。

贝瑟说:“目前，低至3%首付的抵押贷款产品正被提供给中低收入社区和年轻人，帮助他们拥有住房。”“联邦贷款计划，如联邦住房管理局，弗吉尼亚州和房利美的住房准备抵押贷款，使它更容易锁定抵押贷款，没有一个可观的首付。”事实上，由政府支持的贷款联邦住房管理局(FHA)开放给购房者信用评分低至580,而VA贷款允许现役军人和退伍军人在没有首付的情况下买房。

贝瑟说，去查查你所在地区提供这些计划的贷款机构或他们自己的首次购房者计划。他补充说:“还要询问州和地方的激励计划，这些计划可能会降低你的首付或利率。”一些州或城市为首次购房者提供更慷慨的津贴，比如首付援助，只要他们在房子里住上一定年限。

为了获得这些项目的资格，你通常需要在一个由hud认证的非营利组织完成首次购房者课程，可以是亲自参加，也可以是在线参加。“从最近的经济衰退中走出来后，贷款提供者明白，提供较低的首付涉及风险;然而，他们认为住房所有权教育是阻止违约的有力手段。”贝瑟说。

这是真的:参加购房课程的借款人不太可能在以后面临止赎。“消费者能为自己做的最好的事情就是接受更好的教育，”格里森说。“通过这些课程，我们已经看到，随着时间的推移，产生了巨大的差异。”

一旦你准备好申请抵押贷款(包括预批准)，你将需要收集大量的财务文件。根据你的组织能力(或缺乏)，这可能是买房过程中最繁重的部分。除了填写贷款申请，你通常还需要找到并提供:

• 你最后两份报税表和W-2表
• 最近的工资单(或其他收入证明)
• 学生贷款、汽车贷款和其他债务的余额和月供
• 信用卡余额和最低还款额
• 活期银行对账单(支票及储蓄)
• 投资账户余额(401k，个人退休账户等)
• 已注销的租金支票(当前租金支付的证明)

大多数首次购房者贷款都是标准的30年期固定利率抵押贷款。这是一种将利率固定30年的方法——这是风险最低的选择，因为你的月供不会改变。然而，这并不是唯一的抵押贷款产品——远非如此。

而可调利率抵押贷款，就像它听起来的那样，利率是可以变化的。你会看到这些被宣传为5/1或7/1 ARM -这意味着前5年(或7年)的利率是固定的，然后它可以根据市场情况每年改变一次。

ARM风险更大一些，但它确实有一个优势——即初始利率将低于固定利率抵押贷款。例如，我们假设30年期固定利率抵押贷款的广告利率是4%;同一家银行5/1 ARM的贷款利率可能从3.5%开始。这意味着在前五年你可以省下一大笔钱，并有资格申请更大的抵押贷款。但是考虑到自大衰退以来利率一直徘徊在历史低点附近，可以合理地假设，如果你在6年前不出售或重新融资你的抵押贷款，你将支付更多的——也许更多的——从现在开始。这就是为什么大多数首次购房者资源会引导你(甚至要求)固定利率抵押贷款。

任何贷方都想让你付首付款的原因——无论是买车还是买房——是因为，在你还清一大笔贷款之前，他们是承担大部分金融风险的人。20%的首付保证了即使房地产市场崩溃，房屋价值下跌10% - 15%，房子的价值仍然高于贷款机构的投资。

这就是为什么，如果你不预付20%或更高的定金，大多数贷款机构会要求你购买私人抵押贷款保险(PMI)(在上述情况下，它保护的是贷款机构，而不是你)。

根据贷款项目的不同，你有不同的方式来支付PMI——一些会把它打包到抵押贷款中，这样它可以以略高的利率融资30年，其他时候你可能只是每月额外支付100美元左右的抵押贷款(直到你的房屋权益达到20%到30%)。但即使你看不见它，你也会以某种方式付出代价。

贝瑟说:“利用低首付抵押贷款产品进行融资的潜在购房者可能会支付PMI，如果他们选择‘贷款人支付抵押贷款保险’选项，他们可能会获得略高的利率。”“话虽如此，许多首次购房者发现，说到底，抵押贷款支付的金额比他们目前支付的租金要低。”

也许你听说过抵押贷款积分，在这种情况下，你可能会想，“积分到底和什么有关系?”公平问题!基本上，你可以提前支付更多的钱来降低长期利率。

1个百分点通常是抵押贷款的1%。所以，例如，20万美元的抵押贷款，你可能可以在贷款结束时额外支付2000美元(一点)，从而在整个贷款期限内将利率从4%降低到3.5%。这些额外的钱会在30年的时间里累积起来——为你节省数万美元的利息，并降低你每个月的还款。如果你有足够的现金，这当然是值得的——但首次购房者往往资金紧张。

说到现金:要申请抵押贷款，首付款并不是唯一的预付款。确保你将结帐成本考虑在内，这一成本因州而异，但往往会平均约3700美元，可以包括发起费用(银行写贷款的费用)，测量师费用，积分，产权保险，鉴定人和律师费用，以及其他随机收费。你的信贷员应该能够提前为你提供这些费用的“诚信”估计。在某些情况下，让卖方“支付”你的交易成本是有可能的:基本上，他们支付了费用，然后向你收取更多的房屋费用，所以痛苦会分散到你30年的抵押贷款期间。

你可能还需要提前支付一年的房屋保险和房产税，这将进入一个托管账户(意味着银行持有的钱，并在全年代你支付这些账单)。

最后，记住，仅仅因为你有资格获得40万美元的抵押贷款，并不意味着你应该买40万美元的房子。把你的目标价格范围定在你满意的月供上——如果这个价格低于你的条件，只要记住，如果你真的需要，你还有额外的浮动空间。

普雷斯蒂说:“我通常会对第一次买房的人说，在你的贷款限额上尽量多花些钱，但还是要放心地支付每月的住房贷款。”但是请记住，你拥有房屋的成本不仅仅是抵押贷款:保险、房产税、公用事业和维护费用加起来可能会增加一年几千美元．

贝瑟说:“一直租房的消费者往往不知道拥有住房的成本。”“他们需要明白，贷款只是第一步。一旦他们搬进来，他们还将承担税收、保险和维护费用。”

与此同时，普雷斯蒂说，其中一些钱将以抵押贷款利息税收减免的形式返还给你。作为一个年轻的买家，如果你有信心在未来几年的职业生涯中有所提升，你可能会觉得伸展一下自己更舒服。

记住:抵押贷款是无情的，卖掉房子不像违反租约。格里森说:“你必须对你能买到的房子的价格现实一些。”“对一个家庭来说，没有什么比负担过重和不确定自己是否能偿还抵押贷款更大的压力了。所以要在预算之内生活，并严格遵守。”