消除困惑:贷款、抵押贷款和首付的真实价格

正在考虑买房?如果你不熟悉抵押贷款和首付是如何运作的，以及有多少种不同的类型，你可能会错过选择一个最适合你的。以下是11种不同类型的抵押贷款，从最常见的到最罕见的，以及首付如何运作的概述。

一个房子的首付款是你为购买房屋支付的初始金额，按房产总成本的百分比计算。首付款归房屋卖家，当你申请抵押贷款时，贷款方支付剩余的房产成本——你在多年后连同利息一起偿还给贷款方。为什么大多数传统的抵押贷款都要求你支付首付?如果你不能偿还抵押贷款，你的房子被取消了赎回权，你就失去了首付——本质上，这是确保你每月还款的动力。

你通常会听到可靠的首付款是购买价的20%——这是最常见的建议金额，这意味着你最终要通过抵押贷款支付剩下的80%的贷款，再加上利息。不过，并非所有贷款都要求首付20%。但低于20%的利率通常要求你支付抵押贷款保险(增加你的月供)，或者以其他迂回的方式支付更多。你能付的最低首付通常是3%。

抵押贷款保险是借款人每月付款时(或在结帐期间)支付的额外成本，这降低了贷款人的风险，并允许借款人获得贷款资格，即使他们通常不会获得贷款。如果首付款低于20%，你可能需要抵押贷款保险，但这也取决于你申请的贷款类型。

虽然有许多不同类型的抵押贷款，不同的人有不同的需求，两种主要类型的抵押贷款是固定利率和可调利率贷款，大多数其他贷款将是其中一种，即使有其他的标准和限制。

工作原理:固定利率抵押贷款取他们的名字是因为他们的利率在贷款期限内是不变的(所以你的月供总是一样的)。它们是最常见的抵押贷款类型，因为它们是可预测的，但它们也有一些缺点——也就是说，如果你同意在利率上升时抵押贷款，但在你锁定利率后抵押贷款下降，你就不得不支付更高的利息。你可以买到15年期或30年期的FRM-30是最常见的。

工作原理:与frm不同——正如名字所暗示的那样——可调利率抵押贷款有一个较低的入门利率(暂时固定2到5年)，不要把你锁定在一个固定的贷款利率。一旦你的初始利率期到了，你的利率会上升或下降，这取决于当时的平均利率。arm最适合那些无法承受更高利率的人，或者那些不确定自己打算在家里住多久的人。一些arm还附带提前还款罚金，这意味着你在一定时间内不能提前还款，在此期间再融资或出售会让你付出代价。

如果你有资格申请下面的一种贷款，它可以让你的买房梦想更加现实。

工作原理:联邦住房管理局(FHA)贷款政府担保的抵押贷款是否最适合那些没有大量储蓄的人，或者那些没有完美信用的人?这些贷款通常是固定的，不是很灵活，大多数贷款的上限在40万美元左右。津贴?联邦住房管理局贷款的首付比传统贷款低得多(通常为3.5%)，但由于联邦住房管理局实际上不是贷款人——只是支持者或保险公司——你必须在月供和利息之外支付抵押贷款保险。

工作原理:退伍军人事务部(VA)贷款是一种特殊的政府支持贷款，旨在帮助退伍军人买房。为了符合资格，你必须有资格证书(以证明你服务了特定的时间-通常是90或181天)以及适当的信用和收入。退伍军人贷款通常允许你完全放弃首付。

工作原理:美国农业部抵押贷款是另一种政府支持的贷款类型，帮助低收入和中等收入的人购买住房。低收入或极低收入(在该地区收入中位数的50%至80%之间，或低于该地区收入中位数的50%)的人有资格获得直接贷款，而中等收入(高达该地区收入中位数的115%)的人有资格获得担保贷款。有了这些贷款，你的结帐成本可以覆盖，你甚至可能不需要支付首付。

工作原理:如果你想买一个节能的房子，或者把房子改造成节能的，你可能会得到一个节能按揭这为环保提供了经济激励。你的房子必须经过能源专家的检查才能符合资格，但如果你这样做了，就会有一些福利——如果你卖掉房子，你的房子会增值，你甚至可以从中获得税收减免。你也可能有资格申请更大的贷款。

工作原理:在只付利息贷款中，购房者只会在一个固定的期限内支付利息(而不是本金余额)，通常为5至7年。期限结束后，借款人可以一次性还款，开始支付本金余额，或为他们的房屋进行再融资。如果你打算在几年后(到期后)卖掉你的房子，这种类型的贷款很有效。这种类型的抵押贷款的优点之一是，在只有利息的期限内，你所有的付款都是免税的。

工作原理:不断增长的股权抵押贷款为那些无法负担或没有资格申请传统住房贷款的借款人工作。随着股权抵押贷款的增长，你的月供开始时很小，随着时间的推移逐渐增加。不断增长的股权抵押贷款是完全摊销的，这意味着你每月的还款包括当月的所有利息和本金余额的一部分。有了这种类型的贷款，你最终支付更少的利息，可以缩短固定利率抵押贷款的期限。

工作原理:分期还款贷款类似于不断增长的股权抵押贷款，你的月供每个月都在逐渐增加，但它们的不同之处在于它们不是分期偿还的，所以你不需要支付所有的利息，剩下的钱都会加到你的本金余额中。

工作原理:气球式抵押贷款不太常见，一旦你听到它们是如何工作的，你就会明白为什么——它类似于只付利息的抵押贷款，在贷款到期之前，你每月的付款都会支付利息(尽管有时一小部分会成为本金余额)。一旦贷款到期，你必须还清剩余的余额。这意味着最初的付款是低的和可控的，但你最终会有一大笔钱来偿还，所以你必须专注于在你每月付款的时候为最后的付款存钱。

工作原理:如果你已经抵押了一套房子，但想在卖掉它之前再买一套(比如，如果你住在一套房子里，想搬到另一套房子里去然后把第一个卖了过桥贷款能帮你筹到钱。它们被称为过桥贷款，因为它们“弥合”了旧抵押贷款和新抵押贷款之间的差距。过桥贷款是短期和暂时的，更不用说罕见和难以获得资格。有过桥贷款的借款人将不得不还清贷款，然后为新房申请新的抵押贷款，最终可能要支付额外的交易成本。

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