如果你今年要卖房子，这是你需要知道的6个税务提示

税季已经够让人困惑的了，w2、慈善捐款和学生贷款减免。再加上房地产销售，这足以让最精明的TurboTax专家跑路。但在这一年里，市场比以往任何时候都更热，越来越多的人在出售他们的房子，而他们并不总是在出售后立即购买新房。所以，当他们打上“我卖了房子”的复选框时，他们如何为4月15日可能出现的任何(昂贵的)惊喜做好准备呢?

虽然没人知道2022年会带来什么?以下是六个专家认可的税务建议，可以帮助你为即将到来的房地产搬家做计划，并为你提供策略，帮助你在来年减轻负担。

首先，警告:这些专家建议是有帮助的，带着想法来讨论是一个好主意，但是凯特·齐格勒他建议潜在的房地产投资者在投资过程中尽早咨询税务专业人士。一位拥有房地产经验的注册会计师(CPA)帮助她以更有利的方式构建现有的房地产。他们还就未来的买卖以及这些可能对她的税单产生的影响提供建议。

齐格勒说:“花点时间去找一个既了解当地房地产市场，也了解你的目标的人，不管你是在进行大规模投资，还是在出售主要住宅时将资本收益最小化。”

从历史上看，人们被告知只有在计划居住三到五年的情况下才能买房。大流行改变了一切。人们发现自己需要更多的空间，在全国各地迁移，或者在火热的市场上出售套现。他们需要销售——他们需要销售现在。他们在那里待了多久并不重要。

其中一些卖家发现自己收到了一份出人意料的税单。“在一些市场，在拥有房屋一年内出售会被征收附加税，而市政当局正试图这样做阻止“翻转”或者让贬值的房屋进行短期转售，”齐格勒说。

注册会计师兼注册理财规划师迈克尔•格罗斯进一步解释道:“这些短期资本利得按普通所得税税率征税。普通所得税的最高税率为37%。如果他们持有房产超过一年，那么所得将按长期资本利得率征税。最高的长期资本收益率是20%。”房子的利润通常并不小，17%的差价在纳税季节会产生很大的影响。

肯·格罗德纳，从会计师转行的房地产经纪人酒店网络集团Keller Williams的一项研究为长期投资增加了一个额外的要点:“如果你能够在低收入年份出售房产(例如你或你的配偶离职)，你就可以减少或取消资本利得税。”

齐格勒说:“主要住房和非主要住房的税收影响是不同的，所以买家在购买新的主要住房而不出售现有住房的情况下，应该考虑改变住所的税收影响。”你只能申请一处房产的主要居住免税，一旦你改变了地址，你的第二处房产的税收状况也会发生变化。此外，如果该房产被转换为长期租赁或短期租赁，也会影响其税收负担，而税率也会影响租金利润的计算。

在住宅豁免的另一方面，如果卖方正在出售出租物业，但在出售前的五年里，他们已经拥有并占用了其中的两年作为主要住宅，那么他们可以在出售前将其转换为主要住宅。在这种情况下，格罗斯说:“如果你是单身，那么当你出售房产时，你可以排除25万美元的收益;如果是夫妻共同申请，你可以排除50万美元的收益。”

格罗斯解释说，在房地产税界，折旧是一个经常被误解的概念。折旧包括一个人应该对他们的财产进行必要的改进，以保持其最佳状态，以便出租和出售。但业主往往错误地认为这是永久性扣款。他说:“虽然在房产出租期间可以扣除，但它降低了房产的课税基础，最终增加了房产出售时的收益。”

由于房地产市场持续火热，一些房主以天价出售房产在租来的房子里等着度过高峰期。对于那些主要住宅卖家来说，如果他们是单身，他们可能会获得25万美元以上的资本利得;如果是已婚，他们可能会获得50万美元以上的资本利得。幸运的是，有一种方法可以绕过税单。格罗斯建议卖家考虑分期付款销售。他说:“这将允许你在一段时间内收到付款，每年只确认一部分收益，这最终将使你处于较低的纳税等级，从而减少整体纳税。”

如果你手头有一套投资性房产，到了出售的时候，明智的做法可能是将出售所得转入所谓的1031交易所。齐格勒解释说:“这是一种机制，允许卖家在交易结束后180天内，将他们的销售收入再投资到‘同类商品’中。”

当出售所得投资于另一项类似的房产时，卖家可以避免缴纳高额的资本利得税。缺点呢?购买的操作顺序可能会因一个提交不当的文件而偏离轨道。Grodner补充道:“虽然最初看起来时间很长，但我们经常看到客户急于在180天的截止日期前完成交易。”

这又回到了第一点:确保你身边有专业人士。