“托管”到底是什么意思?(以及它到底是如何工作的?)
你可能在待售标牌或房源上看到过“托管中”的字样，然后想:“嗯。我觉得我应该知道那是什么意思，但实际上我根本说不出来。(或者，如果你还没打算买房，你应该还记得《吉尔莫女孩》(Gilmore Girls)里的TJ冲进卢克餐厅，尖叫道:“我在代管!”)
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嗯，作为一个刚刚出价买了房子的人，我发现我最初关于房子卖得差不多的暗示只是部分正确。我发现实际上，有很多更多关于托管的了解。由于房地产专业人士经常在不同的情况下使用“代管”这个词，我在这里解读它的含义，以及在购房过程中何时会遇到它。
什么是托管房子?
买房通常是一个人一生中最大的一笔金融交易。因此，买卖双方都希望确保他们的利益在销售过程中得到保护。这就是第三方托管的作用。
第三方托管是指使用一个可信的、中立的第三方来管理所有的资金和义务，从出价到成交的过程。根据哈娜·查的说法机构发展组在这家位于加州比弗利山的房地产公司中，代管程序是房地产交易的“终局”。这样可以确保买方不会直接给卖方开支票，因为如果对交易有分歧或困惑，这可能会引起摩擦。由于托管代理是中立的，他们基本上在购房和销售过程中扮演了仲裁人的角色。
Cha说:“托管保证每个人基本上都能在同一时间得到他们应该得到的东西。”
在购房过程中使用代管
好吧，假设你出价买了一栋房子。你要写一封正式的报价信，包括你的首付款、应急情况和价格。卖方同意你的价格和条件(万岁!)现在是时候让你雇佣一个托管服务了。金说，代管服务将提供一名官员或代理，处理买方与卖方之间的资金和契约交换，并确保所有要求和规定在交易结束前得到解决。
谁会雇佣代管服务?
买方通常雇佣代管服务。据介绍，这一成本通常在房价的1%到2%之间价值的企鹅．在协商过程中，买方可以要求卖方支付全部或部分代管费。这种情况最可能发生在买方市场。
什么是“定金”?
托管官做的第一件事是处理“定金”。你可以把这看作是房子的定金。通常是房价的3%。如果交易成功，它将接近全部售价。托管官员将把这些钱存入一个“托管账户”。这确保了在交易完成之前，卖方或买方都不会碰这笔钱。
定金可以防止轻浮的买主回退并确保卖家不会浪费时间或失去其他报价。
Kencel说:“买家惊讶地发现，三个相当大的户外骨灰盒仍然在房子里。”卖家没有多想，因为她买房子的时候，它们就在这里。她认为它们是户外景观的一部分。然而，新主人不想要骨灰盒，并建议以五位数的代管金，直到他们可以把骨灰盒搬走。”
定金可以退还吗?
如果买家退出，他们通常会失去这笔钱。然而,根据Realtor.com，如果您在交易过程中遇到以下常见问题之一，您可以收回保证金，这些问题在您的要约函中已说明:
托管需要多长时间?
房子的托管期通常为30天。这是完成抵押贷款、进行房产检查和评估所需的正常时间。
一个月是不是太快了?你可以和卖家协商更多的时间。例如，在我的报价中，我要求45-60天的代管，因为我目前的租约还有几个月。
Opendoor的消费趋势专家比阿特丽斯•德•钟(Beatrice de Jong)表示:“由于有这么多的文书工作，30天的期限很快就过去了，最后当买家拿到房子时，托管官会将资金转移给卖家。”
根据Investopedia在美国，一旦所有的文件都签署了，以你的名字命名的房屋契约被送到县记录官那里，你就不再是“托管”了。所有的资金都会支付给合适的人，你们终于可以搬进来了!
什么是托管账户?
买房并不是你唯一一次遇到“代管”这个词。不用每年收取高额费用，托管账户将业主保险和房产税费用分摊到每月的按揭付款中。根据富国银行(Wells Fargo)在美国，你的贷款人会把额外的钱存入一个托管账户，并在到期时代表你支付账单。虽然自动支付账单很方便，但抵押贷款机构并不提供这种服务作为善意。根据平衡在美国，贷方这样做是为了保护他们的投资(你的房子)。
Cha说:“每个月，作为偿还贷款债务的一部分，法律允许出借人在每个月的还款中收取估计的年度房地产税的一部分。”由于税金每年都有波动，所以会根据实际的税金和保险账单进行调整——这意味着，在年底，你可能会得到退款。
什么是代管短缺?
但如果税收上升，你的代管账户在纳税日没有足够的钱，你可以有一个托管短缺．但金庸说，不用担心。你只需要调整下一年的付款。只要准备好支付更昂贵的抵押贷款——你的贷款人会把短缺分摊到你的还款中。