VA贷款如何改变我们买房方式的70年历史

当我和我的男朋友(都是海军老兵)决定买房时，我们没有首付，风险也很小。虽然这看起来像是千禧年的梦想在今天的楼市，其实是我们辛辛苦苦换来的福利服务。我们的故事并不罕见——自1944年以来，2200多万现役军人和退伍军人用现在被称为VA贷款的贷款购买了住房。对于那些不太了解退伍军人事务部贷款的人来说，你会惊讶于它影响了许多美国人的生活方式——即使是在今天。

我们的故事开始于1944年6月22日——就在诺曼底登陆之后的几天，经过激烈的辩论年，罗斯福总统签署了《军人再调整法案》，使之成为法律。因为有那么多的美国人参加了二战，政府知道当1500万服役人员返回家园时，失业人数可能会激增。为了帮助减轻对经济的影响，并让退伍军人有机会在经济上赶上家乡的人，这项法案，也被称为《退伍军人权利法案》，允许退伍军人事务部(“VA”)为那些参加过战争的人提供学费和失业基金。

该法案还引入了所谓的退伍军人事务部贷款:为了帮助服役人员获得住房，决定政府将为部分无首付、低息抵押贷款提供担保。

在当时和今天，退伍军人事务部不发放贷款，而是为它们提供保险，发放“担保”——或向银行承诺，如果出现违约，他们将偿还一部分贷款。在1944年，担保被限制在贷款的50%，而且不能超过2000美元(当时的平均房价不到9000美元)。只有二战老兵才有资格，而且潜在买家必须在战争中服役90天。退伍军人也必须在退伍后两年内提出申请。

对许多人来说，第一轮是成功的:220万退伍军人事务部贷款发放在1944年到1952年间。然而，有一些成长的烦恼需要解决。当时的房价不断上涨，因此抵押被提高到贷款的60%，但在20世纪50年代不能超过7500美元。原贷款期限为20年，由于房价过高，贷款期限延长至30年。因公牺牲的退伍军人的配偶无法享受这项福利，因此这项福利最终也延伸到了他们身上。此外，抵押贷款行业将费用和成本转嫁给购房者，推高了房价，因此退伍军人事务部被授权监管谁可以支付什么。

由于联邦政府没有发放贷款，这导致了一些巨大而持久的问题。这意味着黑人退伍军人仍然必须通过当地银行获得贷款批准。由于歧视，这些要求一直遭到拒绝注销或者联邦政府的历史政策，即少数族裔社区过于“不安全”，无法为抵押贷款提供保险，以及吉姆·克劳(Jim crow)时代的法律，让非裔美国家庭无法在郊区购买负担得起的住房。根据爱德华·休姆斯2006年的一篇文章黑人高等教育杂志在1947年的密西西比州，退伍军人事务部3000笔贷款中只有两笔发放给了黑人退伍军人。这些问题直到1968年的《公平住房法》才得到明确解决，但直到今天仍然有一个问题持久的影响在人口结构上，谁住在哪里。

多年来，随着每一场战争退伍军人人数的增加，国会让更多的退伍军人有资格参加该计划。此外，退伍军人贷款已被调整以更好地满足退伍军人不断变化的需求:随着房价攀升，担保提高，到期日期被取消，贷款有资格进行再融资和兑现股权，合格住房的定义扩大到包括公寓和移动住房，并支持环保改进。此外，20世纪60年代实施的“基金费用”(抵押贷款的一小部分，以取代PMI，帮助弥补违约情况下的损失)和预算扣押的豁免等措施已经到位，因此该计划可以在未来几年使退伍军人受益。

自成立以来，退伍军人事务部贷款帮助许多人实现了“美国梦”，以换取他们的服务。正因为如此，它创造了巨大持久的力量。2016年，新纪录有超过70万的房贷担保。它仍然是军界如此重要和受欢迎的固定设施的原因是，军队成员很难获得传统的住房融资——许多原因与过去一样。事实上，一项新的研究公寓列表发现退伍军人的自有住房率高于非退伍军人(76% vs 62%)。

然而，退伍军人获得房屋所有权不像以前那么容易了。公寓清单的研究发现，最近的退伍军人(那些在9/11后时代服役的人)在住房方面的成本负担比他们的前辈，甚至是非退伍军人的同龄人高出35%。这是事实，即使他们比非退伍军人平均收入更高。这些年轻的退伍军人只有40%左右的住房自有率，这仍然高于千禧一代32.2%的整体住房自有率城市学院．这一切都表明，国会可能是时候再次更新该法案了。

尽管在过去的几年里，它的力量可能有所减弱，但退伍军人事务部贷款已经并将继续使成千上万的退伍军人拥有住房成为可能。对于许多现役军人和退伍军人来说，这是他们有资格申请的唯一一种贷款。

由于服役人员频繁搬家，搬迁成本很快就会超过他们获得的搬迁津贴。退伍军人事务部贷款可以帮助最大限度地减少自付搬家费用，比如押金和首付。

今天，为了有资格获得退伍军人事务部贷款，退伍军人必须在战时连续服役至少90天，在和平时期服役181天，在预备役或国民警卫队服役6年，或者是退伍军人或服役人员的未亡配偶，该退伍军人或服役人员在执行任务时去世或因服役相关残疾去世。一旦退伍军人获得资格，他们就可以终身享有，并可以申请尽可能多的退伍军人事务部贷款。然而，他们一次只能有一项有效的抵押贷款，并且必须在购买后60天内搬进他们的房子。

VA为144,000美元以上的贷款提供符合贷款限额的四分之一的担保(这个数字每年都会变化)。融资费用根据房价、首付和购房者身份的不同而有所不同。大多数贷款机构要求的平均信用评分仍低至620分，即使债务收入比很高，退伍军人也有资格获得贷款。这两项要求都不如寻求联邦住房管理局和常规贷款的军事买家所要求的严格。然而，房屋检查和评估的要求比传统抵押贷款更严格。

贾斯汀·B是一名现役军人，目前住在佛罗里达州的杰克逊维尔市。他说:“我很惊讶买房子这么简单。在搬到新的工作地点后，他刚刚关闭了用退伍军人事务部贷款购买的房子。“我的房地产经纪人和贷款人合作得非常好，我所要做的就是证明我的资格并签署文件。我没有首付，在交易结束时，我甚至收到了一张支付交易费用的支票。”

就像许多在我们之前使用过这个项目的退伍军人一样，我和我的男朋友有了一次很棒的经历，我们能够买到一套房子，而我们本来是无法这样做的。由于军事设施周围的租金飞涨，我们甚至每个月都可以通过拥有一套房子来省钱!由于许多家庭面临财务不确定性，退伍军人事务部贷款计划已成为退伍军人的一项基本福利。我们的退伍军人努力工作，确保我们每天享受的自由继续存在，我很感激有一个项目在那里帮助退伍军人和他们的家庭更容易收支平衡。

更新:2019年11月11日

• 同居不是一种趋势，这是每个人现在都必须的生活方式
• 在美国中西部的公寓里，你一定会找到8种东西
• 当我们说一个社区有“好学校”的真正含义是什么
• 为什么悲伤应该在我们的家中占有一席之地
• 从那些“过早”与伴侣同居的人身上学到的4个教训